SOCIMIS: acertado desarrollo normativo y regulatorio

A pesar de que la figura jurídica se incorporó a nuestro ordenamiento jurídico en el año 2009 con la Ley 11/2009, de 26 de octubre, no fue hasta la promulgación de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica que, a través de su disposición final octava, introdujo cambios sustanciales en su regulación con la mejora de su tributación y flexibilización de sus requisitos, cuando las llamadas Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (en adelante SOCIMIS) han venido a experimentar un desarrollo muy relevante, especialmente en estos últimos cuatro años, de manera que en el pasado mes de mayo del presente año 2018 ya había cincuenta y una (51) SOCIMIS incorporadas al Mercado Alternativo Bursátil (MAB), cuyo papel esencial veremos a continuación,y con numerosos proyectos en tramitación.

A nuestro entender, el éxito que están experimentando las SOCIMIS se basa en cuatro pilares fundamentales:

• Cumplen la función social para la que fueron creadas de aumentar la oferta de vivienda en arrendamiento.

• Constituyen una alternativa de inversión muy interesante y rentable,especialmente para el pequeño inversor, que de otra manera tendría un difícil acceso al mercado inmobiliario.

• Facilita el acceso a la financiación de las empresas inmobiliarias para el desarrollo de sus proyectos con un régimen fiscal muy favorable.

• Está sirviendo a los grupos familiares como una opción adecuada de planificación patrimonial y para la reorganización de sus activos inmobiliarios, dado que los requisitos para el acceso al instrumento no son excesivamente exigentes como veremos.

A este desarrollo ha contribuido una configuración jurídica sencilla y flexible con un régimen fiscal beneficioso pero en un entorno de transparencia, control y supervisión derivado de su obligación de cotizar en un mercado organizado o un Sistema multilateral de negociación.

En primer lugar, hay que hacer mención muy brevemente a estas características principales de las SOCIMIS que configuran su régimen jurídico y fiscal, que como he dicho fue modificado muy sustancialmente a final del 2012 para configurarlas de la siguiente forma y que han servido de base para su desarrollo hasta hoy:

• Capital social mínimo de cinco millones (5.000.000,00 €) de euros.

• Cotización obligatoria en un mercado organizado o sistema multilateral de negociación.

• Inversión en cualquier tipo de activo inmobiliario en arrendamiento, ya sea mediante adquisición o promoción.

• Participación en el capital de otras SOCIMIS o entidades extranjeras de análogo objeto.

• Permanencia de los activos en el patrimonio de la SOCIMI al menos tres años.

•  Inexistencia de limitaciones en la diversificación de activos (posibilidad de un único activo).

• Inexistencia de limitaciones en el endeudamiento de la sociedad.

• Tributación por parte de la SOCIMI a un tipo del 0%, con la excepción de que el accionista que participe en un porcentaje igual o superior al 5% tribute a un tipo inferior al 10% por los dividendos percibidos en cuyo caso la sociedad tributa a un tipo del 19%.

• Obligatoriedad de reparto de dividendo procedente del (i) 80% del beneficio de rentas procedentes de arrendamiento, (ii) 100% del beneficio procedente de entidades participadas, y (iii) 50% del beneficio procedente de la venta de activos.

En segundo lugar, la existencia de un acertado desarrollo regulatorio protagonizado especialmente por el “Mercado Alternativo Bursátil (MAB)” ha contribuido decisivamente a la potenciación de las SOCIMIS y al incremento del número de estas sociedades lanzadas al mercado. Este es un Sistema Multilateral de Negociación, más flexible que un mercado organizado, pero, sin embargo, está dotado de la necesaria seguridad y transparencia, con un proceso de incorporación sencillo pero a la par riguroso,y que a través de un conjunto normativo de circulares e instrucciones ha configurado un marco de requisitos de funcionamiento que han “atraído” a este producto tanto a emisores como a potenciales inversores:

• Requisitos contables, ya que la información financiera y contable debe ser elaborada conforme a las NIIF o al estándar contable nacional, salvo que el emisor esté constituido fuera del Espacio Económico Europeo en cuyo caso podrá optar por las NIIF o por principios de contabilidad US GAAP.

• Requisitos informativos iniciales, a través de la presentación del denominado “Documento Informativo de incorporación” que debe incluir información muy detallada general sobre la sociedad, sus accionistas, órganos de administración, sus activos y negocio, así como sobre sus acciones y su política de dividendos.

• Intervención obligatoria de profesionales ajenos a la sociedad, dado que es preceptiva la designación de un “Asesor Registrado” cuya función es asesorar al emisor y representarle ante las autoridades de supervisión tanto en el proceso de incorporación como en el cumplimiento de sus obligaciones posteriores.

• Garantía de liquidez, ya que es preceptiva también la designación de un “proveedor de liquidez” con el que la sociedad o sus principales accionistas suscriban un contrato que favorezca la liquidez y garantice la frecuencia de cotización.

• Requisitos de valoración, ya que para la incorporación de la sociedad al mercado será necesario un informe de valoración de experto independiente para la determinación del precio inicial de cotización y sus activos deben ser valorados por experto independiente también.

• Requisitos de difusión del capital, dado que existe una exigencia mínima de "free float", que debe ser cumplido por el emisor desde el mismo momento de la incorporación, y es que al menos debe estar en manos de accionistas con porcentaje inferior al 5 por ciento del capital  (i) un importe efectivo de 2 millones de euros o (ii) el 25 por ciento de las acciones de la sociedad. Debemos indicar que este punto constituye una novedad muy reciente, con la Circular 9/2017 del MAB, ya que con anterioridad las sociedades disponían del plazo de un año desde la incorporación parta cumplir los requisitos de difusión.

• Compromisos de permanencia, puesto que los accionistas relevantes deben adquirir un compromiso de "Lock up" por un plazo de al menos un año.

• Requisitos de información posterior, que deben ser cumplidos por la sociedad tales como información financiera, con carácter semestral e informe de Auditoria anual, así como información sobre hechos relevantes, participaciones significativas, publicidad de pactos parasociales de accionistas tanto a la sociedad como al mercado, cambios de control en el capital, cuyo régimen debe estar previsto en algunos supuestos de forma estatutaria.

En definitiva, todos los elementos expuestos hacen de la SOCIMI un instrumento que se está mostrando muy eficaz y adecuado en el desarrollo del mercado inmobiliario de alquiler, del acceso del pequeño ahorrador a la inversión inmobiliaria y que de otra manera le estaría vetado, al tiempo supone un instrumento muy interesante de planificación del patrimonio inmobiliario para grupos familiares.